ТСЖ отказывается заключать договор на коммунальные услуги с арендатором

Вопрос:

ООО на УСН (доходы минус расходы) – арендатор нежилого помещения в жилом доме (договор аренды зарегистрирован в МФЦ сроком на 5 лет).

ИП на УСН (доходы) – арендодатель.

ТСЖ отказывается заключать договор на коммунальные услуги с арендатором.

Какой документ должен оформить Арендодатель, чтобы перепредъявляемые Арендатору коммунальные услуги не увеличивали налоговую базу Арендодателя?

При этом Арендатору важно включить коммунальные услуги в свои расходы.

Арендатор оплачивает коммуналку непосредственно в ТСЖ.

Дополнение: Для принятия коммунальных расходов в затраты Арендатора, достаточно будет счета от Арендодателя и копии квитанции от ТСЖ (Арендодатель акт оказанных услуг не оформляет)?

По трехстороннему соглашению Арендодатель будет платить деньги сразу в ТСЖ.

Ответ:

В ответ на Ваш вопрос сообщаем следующее:

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Большинство предпринимателей, сдающих помещения в аренду, применяют упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы". Это вполне объяснимо, ведь в данном случае предприниматели практически не несут никаких расходов, а доход облагается по ставке 6 процентов. Тем не менее, предприниматели как собственники помещений несут коммунальные расходы.

Вполне логично, что арендаторы по условиям договора возмещают указанные расходы.

По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их энергоснабжающим организациям. Однако согласно п.1 ст.346.17 НК РФ предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.

Предприниматели, применяющие УСН с объектом "доходы" обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости.

В связи с этим между предпринимателями и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.

В Письме Минфина РФ от 11 марта 2012 г. N 03-11-11/72 специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом "доходы". Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (Письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@).

Как уже упоминалось, споры между предпринимателями и налоговыми инспекторами по данной проблеме нередко заканчивались в суде. При этом арбитры по данному вопросу не имели четкого единого мнения. Так, можно встретить судебные решения, в которых сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 по делу N А39-362/2007).

Однако в этом извечном споре, была поставлена точка в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 N 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.

Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС РФ является определяющей при рассмотрении подобных дел.

При этом отметим что, одним из методов снижения налоговой нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).

По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение.

Пунктом 1.1. ст. 346.15 НК РФ предусмотрено, что при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ.

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское пли иное аналогичное вознаграждение.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В первом случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Во втором же случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется. Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Также в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.

Причем в первом случае к отношениям сторон также применяются положения главы 51 ГК РФ о договоре комиссии, а во втором - положения главы 49 ГК РФ о договоре поручения, если это не противоречит нормам ГК РФ об агентском договоре или существу этого договора (ст. 1011 ГК РФ).

Анализ положений главы 52 ГК РФ, посвященной агентскому договору, показывает, что в ней отсутствуют нормы, регулирующие порядок расчетов между принципалом и агентом в связи с исполнением последним поручения, предусмотренного договором.

Однако ст. 1001 ГК РФ предусмотрена обязанность комитента помимо уплаты комиссионного вознаграждения возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

Как показывает судебная практика, включение в агентский договор условия о расчетах с третьими лицами за счет средств агента с последующим возмещением принципалом указанных расходов квалифицируется в качестве возмещения агенту сумм, израсходованных им на исполнение поручения, что вполне соответствует требованиям ст. 1001 ГК РФ (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 15.02.2017 N Ф08-10544/16 по делу N А63-11626/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 N 09АП-16961/16, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 N 05АП-4526/15).

Таким образом, стороны вправе включить в агентский договор условие об обязанности агента в связи с исполнением поручения, предусмотренного договором, производить расчеты с третьими лицами с последующим возмещением указанных расходов принципалом.

С учетом вышеизложенного считаем, что для того что бы суммы коммунальных платежей возмещаемые Арендатором не учитывались у Арендодателя в составе налогооблагаемых доходов, между Арендодателем и Арендатором должен быть заключен агентский договор, по условиям которого Арендодатель (Агент) будет осуществлять оплату коммунальных услуг по поручению Арендатора (Принципала). Доходом Арендодателя в данном случае будет, является агентское вознаграждение, отраженное в отчетах Агента (Арендодателя) которые следует ежемесячно предоставлять Арендатору (Принципалу).

При этом обращаем Ваше внимание, что данный вариант снижения налоговой нагрузки для Арендодателя применим только в случае если договором аренды недвижимого имущества заключенным с Арендатором, предусмотрено условие что оплату коммунальных услуг Арендаторы осуществляют самостоятельно. В этом случае оплата коммунальных услуг Арендаторами будет осуществляться по средствам заключения агентских договоров с ИП (Арендодателем), по условиям, которого Арендатор (Принципал) поручает Арендодателю (Агенту) от своего имени, но за счет Арендатора (Принципала) производить оплату коммунальных услуг. Совпадение арендодателя и Агента по уплате коммунальных платежей не является основанием для признания сумм, уплаченных по агентским договорам, предусмотренных для передачи ресурсоснабжающим организациям доходами агента.

Также обращаем Ваше внимание, что для принятия коммунальных расходов в затратах Арендатора, достаточно будет счета от Арендодателя и копии квитанции от ТСЖ. Во избежание претензий со стороны контролирующих органов по мимо счета и копий квитанций Арендодателю также следует предоставить в адрес Арендатора Отчет агента (комиссионера) в котором будет отражена стоимость коммунальных расходов, подтвержденная копиями счетов ТСЖ и соответствующими расчетами.