Претензии со стороны налоговых органов при передаче кладовки в подарок при покупке квартиры.

 К нам поступил вопрос:

Претензии со стороны налоговых органов при передаче кладовки в подарок при покупке квартиры.

Застройщик в учетной политике указал, что себестоимость считается в целом по МКД, а не по каждому объекту/квартире.

Застройщик запустил акцию «Кладовка в подарок». На самом деле при подписании ДДУ на кладовку указывается цена 2 000 руб.

Не возникнет у налогового органа претензий по данному поводу (что цена не соответствует рыночной)?

Отвечаем:

В ответ на Ваш вопрос поясняем следующее. Договор долевого участия в строительстве по своей юридической природе отличается от обычного договора купли-продажи, в то время как с точки зрения экономики во многом эти виды договоров схожи.

С юридической точки зрения участник долевого участия передает в управление Застройщику свои деньги с целью строительства недвижимости, и оплачивает Застройщику вознаграждение за управление денежными средствами и достижение целей их использования, а именно за постройку квартир и кладовок. В этом отношении квартиры и кладовки должны быть построены за счет средств дольщиков.

Теоретически, нельзя за счет средств других дольщиков покрывать расходы на строительство кладовки для одного конкретного дольщика. Так же и затраты на строительство квартиры нельзя перекладывать на других дольщиков.

То есть предоставление скидок возможно только за счет вознаграждения застройщика. Другими словами, это выглядит так: для всех дольщиков вознаграждение Застройщика составляет «Х» рублей, а для тех, кто заключил договор и внес деньги до определенного числа, вознаграждение Застройщика составляет «Х минус стоимость кладовки».

В любом случае вознаграждение застройщика не становится бесплатным, и покупатель не получает услуги застройщика безвозмездно (в подарок).

Что касается рыночности цен, то в соответствии с пунктом 1 статьи 105.3 НК РФ, для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Ваша акция носит абсолютно рыночный характер, не создает каких-либо предпочтительных условий узкому кругу лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к Застройщику. Следовательно, такая акция не влечет за собой каких-либо скрытых налоговых отчислений или последствий

При этом в договоре, заключаемом с дольщиками, нужно правильно отразить все необходимые условия. А именно нужно указать, что что дольщик получает скидку на оплату квартиры в размере… и указать размер этой скидки. Далее в договоре в качестве справки можно указать, что эта стоимость равна стоимости кладовки, но это все равно скидка на услуги Застройщика. Как указано выше, стоимость услуги застройщика не станет нулевой, следовательно, безвозмездной передачи не возникнет, а рыночность цены закреплена статьей 105.3 НК РФ.

Проведение различных акций, стимулирующих продажи, в том числе предоставление скидок, является рыночным механизмом.

Подарить кладовку Застройщик, не можете, поскольку она ему не принадлежит. Исключением могут являться случаи, когда Застройщик выступает в качестве Соинвестора (инвестора) при строительстве и получает по завершении строительства в собственность помещения, как жилые, так и нежилые.

Если в рамках вашей акции Застройщик дарит дольщику нежилое помещение (кладовку), которое ранее он получил в собственность, то в этом случае возникает безвозмездная передача.

При этом, если в договоре купли-продажи цена кладовки существенно (более чем на 90%) меньше ее обычной стоимости (стоимости для других покупателей) такой договор купли продажи может быть признан мнимым, прикрывающим сделку по безвозмездной передаче.

При строительстве средства дольщиков не облагаются НДС, если Застройщик оказал услуги в рамках Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги Застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты не являются объектами производственного назначения, такой вывод из Письма Минфина РФ от 18 августа 2017 г. N 03-07-07/53092.

Также в 2020 году Минфин России опубликовал Письмо от 12 ноября 2020 г. N 03-07-15/98846, в котором подчеркнул, что при передаче по договорам долевого участия, помимо жилых площадей, также входящих в состав многоквартирного дома «внеквартирных» кладовых помещений для личного пользования, не связанного с производством товаров (работ, услуг), такие услуги не подлежат обложению НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса.

Мы считаем, что воспользоваться положениями рекомендации Минфина Застройщик может, если он продает кладовку желающим собственникам в соответствии с рыночной ценой.

В указанной вами маркетинговой акции, хотя Застройщик продает по цене 2000,00 рублей кладовку, полученную ранее Застройщиком в собственность, а не передает ее бесплатно, такая продажа может быть приравнена к подарку. Это же  заявлено и в Вашей рекламной компании.

Подарок, то есть безвозмездная передача признается реализацией на основании п. 1 ст. 39 НК РФ. Стоимость товаров материалов и расходы, связанные с их безвозмездной передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

 В этом случае, во избежание возможных претензий, считаем, что Застройщик должен начислить и уплатить НДС с возможной рыночной стоимости такого помещения. Это следует из пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 40 Налогового кодекса РФ. Поэтому со стоимости безвозмездно переданных товаров нужно заплатить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Если бы кладовка являлась частью приобретаемой квартиры, то она входила бы в общую площадь жилого помещения. Но в Вашем проекте кладовая является отдельным помещением и претензии налоговых органов исключить нельзя. В настоящее время не сформирована достаточная судебная практика по данному вопросу.

Также следует учесть, что если в договоре передачи собственнику, кладовка будет обозначена, в соответствии с рекламой акцией, как «подарок», то с него Покупатель должен будет оплатить НДФЛ согласно действующему законодательству РФ.

Таким образом рекомендуем Вас закрепить в ДДУ условие акции, как скидка на услуги Застройщика в сумме равной стоимости кладовки. В таком случае можно избежать претензий налоговых органов и уплаты дополнительных налогов Застройщиком и Покупателем.